La expropiación de una propiedad es un acto legal por el cual el Estado priva a un particular de su bien inmueble, justificando una causa de utilidad pública y otorgando una indemnización previa y justa. Sin embargo, no todos los procedimientos se realizan conforme a derecho. En México, existen recursos legales específicos para impugnar el acto expropiatorio o discutir el monto de la indemnización.
Conocerlos y aplicarlos en tiempo y forma es esencial para proteger el patrimonio familiar o empresarial frente a decisiones administrativas arbitrarias.

1. Identificación del acto de expropiación

Todo proceso inicia con dos documentos clave:

• Declaratoria de Utilidad Pública: justifica la necesidad de la expropiación, emitida por una autoridad federal, estatal o municipal.
• Decreto Expropiatorio: es el acto formal que ordena la expropiación y fija un monto provisional de indemnización.

Antes de emprender cualquier acción legal, el propietario debe analizar la validez de estos documentos, verificar su notificación formal y determinar si el acto cumple con los requisitos establecidos en la Ley de Expropiación y el Artículo 27 Constitucional.

2. Recursos legales contra la expropiación (por ilegalidad del acto)

Si se considera que la expropiación no está justificada, es arbitraria o no siguió el debido proceso, se pueden ejercer los siguientes recursos:

• Recurso Administrativo de Revocación:
  Se presenta ante la misma autoridad expropiante para solicitar que modifique o revoque el decreto, argumentando irregularidades en el procedimiento o falta de causa de utilidad pública.
  Plazo: de 15 a 30 días hábiles posteriores a la notificación o publicación del decreto, según la legislación estatal o federal.
• Juicio de Amparo Indirecto (recurso constitucional):
  Es la vía más eficaz para impugnar la expropiación por violación a derechos constitucionales, especialmente los de propiedad y seguridad jurídica.
  El amparo se promueve ante un juez federal, argumentando que no existe utilidad pública, que se omitieron etapas legales, o que la indemnización no fue previa ni justa.
  Plazo: 15 días hábiles desde que el propietario fue notificado o tuvo conocimiento del acto.

El Juicio de Amparo puede lograr la suspensión del acto expropiatorio, evitando que la autoridad tome posesión del inmueble mientras se resuelve el fondo del asunto.

3. Recursos contra el monto de la indemnización

Si el propietario acepta la expropiación, pero discrepa del monto de la indemnización, la ley otorga el derecho de impugnar la valoración económica del bien.

• Determinación del avalúo:
  La autoridad basa la indemnización en un avalúo oficial elaborado por el INDAABIN (a nivel federal) o por el instituto estatal correspondiente.
• Juicio de controversia sobre el monto:
  El propietario puede presentar una demanda ante un juez civil o administrativo para que se determine el valor real del inmueble, mediante la participación de peritos valuadores de ambas partes y un tercero en discordia.
  Este proceso busca que la compensación refleje el valor comercial o de mercado, no solo el catastral.
• Indemnización previa y justa:
  La Constitución exige que la compensación sea previa a la ocupación del bien. Si la autoridad toma posesión antes de pagar, puede considerarse ilegalidad en el procedimiento, lo cual fortalece los argumentos de impugnación.

4. Recomendaciones esenciales

• Contratar asesoría legal especializada:
  Los plazos para impugnar una expropiación son cortos y fatales. Contar con un abogado experto en Derecho Administrativo y Expropiaciones es indispensable para formular correctamente la demanda o el amparo.
• Reunir documentación probatoria:
  • Escrituras inscritas en el Registro Público de la Propiedad.
  • Recibos de predial y servicios, que prueban posesión legítima y valor declarado.
  • Documentación de mejoras o construcciones, como facturas y contratos.
• Avalúo privado:
  Se recomienda solicitar un avalúo independiente, realizado por un perito certificado, para presentar una valoración técnica y justa ante el tribunal o la autoridad competente.

La expropiación no es una confiscación: debe estar plenamente justificada y acompañada de una indemnización justa y previa. Ante cualquier irregularidad, el propietario tiene recursos legales sólidos para defender sus derechos, siempre que actúe de forma inmediata y con asesoría profesional especializada.
Proteger el patrimonio requiere actuar dentro de la ley, pero con firmeza y conocimiento.

1. ¿Se puede detener una expropiación?
   Sí. Si el decreto no cumple con los requisitos legales o carece de causa de utilidad pública, puede impugnarse mediante un Juicio de Amparo para suspender su ejecución.
2. ¿Qué hacer si la indemnización no es justa?
   El propietario puede iniciar un juicio civil o administrativo para que se determine el valor real del inmueble mediante peritajes, garantizando una compensación justa.
3. ¿Qué pasa si el gobierno toma posesión sin pagar?
   Es una violación constitucional. El afectado puede impugnar el acto y exigir la restitución o el pago inmediato, según lo establecido en el Artículo 27 Constitucional.